画魂电影-中国房子真的太多了、烂大街了吗？

小编 2025-09-27

简单地说“房子太多烂大街了”是过于笼统和片面的。实际情况是严重的结构性过剩与局部短缺并存，即“房子多，但好房子不多，且分布极不均衡”。

我们可以从以下几个层面来深入理解这个问题：

a. 总量数据确实庞大：

户均住房超过1套：根据央行、统计局等机构的调查，中国城镇家庭的户均住房套数已经超过1套，从总量上看，理论上已经达到供需平衡甚至略有盈余。
高空置率：这是“房子太多”最直观的感受。许多三四线城市、新城新区存在大量的空置商品房，夜晚亮灯率极低，被称为“鬼城”。西南财经大学等机构的调研曾指出，部分三四线城市的住房空置率可能高达20%-30%，远高于国际合理水平（5%-10%）。

b. 结构性错配严重：
“太多”的房子主要集中在哪些地方？

地理位置错配：人口流出或增长缓慢的三四线城市和县城，房子严重过剩。这些地方因过去“棚改货币化”等政策刺激了大量新建楼盘，但产业和就业机会有限，无法吸引和留住年轻人，导致需求枯竭。
产品类型错配：许多过剩的房子是设计落后、配套不完善、物业服务质量差的普通住宅，或者是偏离核心需求的大户型、豪宅等。而符合现代居住需求、品质好、地段优的“好房子”依然是稀缺资源。

a. 三四线城市的真实体验：
如果你生活在一个典型的三四线城市或县城，感受到“房子烂大街”是非常真实的。新城区的楼盘鳞次栉比，但入住率低，二手房市场有价无市，难以变现。这些地方的房地产确实进入了下行通道。

b. 预期转变导致的感知变化：
过去20年，房价“只涨不跌”的信仰深入人心。但随着“房住不炒”政策的坚定执行和人口结构的变化，房价上涨预期被打破。人们突然发现，房子不再是“稳赚不赔”的资产，甚至可能成为负担。这种心理落差加剧了“房子不值钱了”、“烂大街了”的感受。

a. 核心城市资源依然紧张：
与三四线的过剩形成鲜明对比的是，一线城市（北京、上海、广州、深圳）和强二线城市（杭州、成都、南京等）的核心区域，住房供需矛盾依然突出。这些城市有持续的产业和人口流入，优质地段的房子仍然是稀缺资源，价格坚挺，一房难求。

b. 改善型需求远未满足：
随着生活水平提高，人们对居住品质的要求也在提升。从“有房住”到“住好房”的改善型需求非常巨大。这意味着，即便总量过剩，但设计合理、绿色健康、智慧便捷、社区服务好的高品质住房，仍然是市场的“香饽饽”。

c. 保障性住房的缺口：
对于大城市的新市民、青年人等群体，商品房价高不可攀，但面向他们的保障性租赁住房、共有产权房等供给仍然存在巨大缺口。这属于另一个层面的“短缺”。

所以，结论不是简单的“是”或“否”，而是：

总体过剩，结构分化：中国房地产已经告别了“普涨时代”，进入了“分化时代”。一二线核心城市与三四线及以下城市的楼市将是冰火两重天。
“有没有”的问题基本解决，“好不好”的问题更加凸显：住房短缺时代已经结束，未来竞争的重点是住房的品质和服务。
风险与机遇并存：大量三四线城市的房地产库存是当前经济的重点风险之一，如何“去库存”并化解相关金融风险是巨大挑战。同时，核心城市的稳健发展、住房租赁市场的壮大以及城市更新（老旧小区改造）等领域也蕴含着新的机遇。

总而言之，中国的房子不是简单的“烂大街”，而是像商品一样，出现了“滞销品”堆积如山，而“畅销品”依然紧俏的局面。未来的房地产政策将更加注重因城施策，核心目标是防风险、促稳定，并大力发展保障性住房体系，满足不同群体的居住需求。